Udlejning af kontorfællesskab og fleksible arbejdspladser er blevet en væsentlig del af markedet for erhvervslokaler og erhvervsejendomme. Mens mange analyser traditionelt fokuserer på traditionel leasing af kontorbygninger, viser nyere rapporter, at segmentet for co-working og fleksible kontorer i Danmark vokser stærkt. For eksempel værdiansættes markedet for co-working i Danmark til USD 137,2 mio. i 2023 med en forventet årlig vækst på ca. 22,6 % fra 2024–2030.
Samtidig peger centralbanken på, at det samlede marked for kommerciel ejendom – dvs. erhvervsejendomme herunder kontor, detail, produktion – er vurderet til ca. DKK 3.500-4.000 mia. og udgør op til 125-140 % af Danmarks BNP.
Som analytiker er min vurdering, at disse rammer giver grobund for en stærk forecasting for 2026 for netop udlejning af kontorfællesskab og erhvervslejemål.
Centrale drivkræfter for markedet
Hybridarbejde og fleksibilitet
Markedet for arbejdsplads og kontorfællesskab er understøttet af, at virksomheder i fx København og andre danske byområder omlægger deres strategier mod mere fleksible løsninger. Ifølge Cushman & Wakefield har lejer-markedet for kontorer vist, at virksomheder kræver mere fleksibilitet.
Lavere tomgang og øget efterspørgsel på attraktive erhvervslokaler
Selvom tomgangen stiger en smule, er efterspørgslen for høj kvalitet og centralt beliggende erhvervslokaler stadig stærk. Centralbanken bemærker, at prime kontorbygninger i København historisk har haft relativt lav tomgang, hvilket understøtter værdien af erhvervsejendomme.
Digitalisering og netværkseffekter
Virksomheder ønsker mere end blot et skrivebord – kontorfællesskab tilbyder netværk, deling af ressourcer og ofte bedre beliggenhed end traditionelle kontorer. Dette gør udlejning af kontorfællesskab attraktiv både for små virksomheder/startups og for større virksomheder, der ønsker fleksibilitet.
Rente, investorkrav og ejendoms-værdier
Markedet for erhvervsejendomme er følsomt over for renter og afkastkrav: centralbanken påpeger, at værdierne for kommercielle ejendomme er reduceret i de senere år pga. stigende afkastkrav og ikke primært pga. faldende lejeniveauer.
Dette betyder, at værdien og attraktiviteten af erhvervslokaler og kontorfællesskab påvirkes både af drift (lejeindtægter) og finansielle rammer.
Forventninger til 2026 – markedsprognose for udlejning af kontorfællesskab
Vækstforventning og markedsstørrelse
Baseret på rapporten fra Next MSC/Next Move Strategy Consulting er markedet for co-working i Danmark forventet at vokse med ~22,6 % årligt frem mod 2030. Hvis man anvender denne vækstrate på 2023-niveauet (USD 137,2 mio.), vil markedet i 2026 kunne være ca. USD 137,2 mio. × (1.226)³ ≈ USD 414 mio. (ca. DKK 3 milliarder afhængig af valutakurs). Dette er naturligvis et groft overslag, men indikerer markant vækst i udlejning af kontorfællesskab.
Lejeniveauer og tomgang
Ifølge data fra CompanySpace.com er der aktuelt (~oktober 2025) over 16.000 ledige erhvervslokaler til leje i Danmark med en gennemsnitlig leje omkring DKK 5.231/m²/år for kommercielle rum. For premium kontorfællesskab beliggende centralt i København kan lejeniveauerne være væsentligt højere.
For 2026 forventes:
- Tomgang for kontorfællesskab segmentet vil falde eller stabilisere sig, idet fleksible arbejdspladser er mere efterspurgt end traditionelle kontorer.
- Lejeniveauet for attraktive kontorfællesskab-pladser vil kunne stige moderat, fx 2-4 % årligt, mens sekundære beliggenheder vil befinde sig i lav vækst eller let tilbagegang.
Segmentering og sammenligning
| Segment | Forventet efterspørgsel 2026 | Lejeudvikling | Tomgangstendens |
|---|---|---|---|
| Premium co-working (centralt København, Aarhus) | Høj | +2-4 % per år | Lav og faldende |
| Standard kontorfællesskab (byområder udenfor centrum) | Moderat | Stagnation-let vækst | Stabil eller let fald |
| Traditionelle kontorer (lang lejeaftale) | Lavere end co-working | Lav vækst eller let tilbagegang | Tendenser til øget tomgang |
Strategiske implikationer for ejendomsudlejere og investorer
For udlejere af erhvervslokaler og erhvervsejendomme:
- Ombyg eller tilpas ejendomme til fleksible arbejdspladser/kontorfællesskab for at fange efterspørgslen.
- Fokusér på beliggenhed og faciliteter: højhastighedsnet, community-services, adgang til offentlig transport.
- Overvåg renteudviklingen nøje: Stigninger i afkastkrav kan påvirke ejendomsværdier negativt.
For lejere:
- Vælg fleksible løsninger som kontorfællesskab for at imødekomme hybridarbejde og skiftende bemandingsbehov.
- Forhandle kortere lejeperioder med mulighed for op- eller nedskalering.
Udfordringer og risikofaktorer
Økonomiske udsving og renteændringer
En eventuel økonomisk afmatning eller rentestigning kan reducere virksomheders efterspørgsel efter arbejdsplads- og kontorfællesskabsløsninger.
Konkurrence og mætning i visse byområder
I de mest attraktive bydele, fx København centrum, kan markedet for kontorfællesskab nærme sig mætning. Derfor vil vækst være mindre i de allerede tætte områder.
Ændringer i arbejdsmodel og teknologi
Hvis virksomheder vender tilbage til fuldt kontorarbejde, eller teknologien erstatter behovet for fysisk tilstedeværelse, kan efterspørgslen for fleksible kontorløsninger svækkes.
Regulering og byggetilladelser for erhvervsejendomme
Ombygning af erhvervsejendomme til kontorfællesskab kræver regulering og kapitalkrævende tilpasning – mislykkede projekter kan hæmme segmentets udvikling.
Praktiske anbefalinger til aktører
- Ejendomsudlejere bør aktivt vurdere eksisterende porteføljer af erhvervsejendomme og tilpasse dem til kontorfællesskab-profil med fleksibilitet, netværk og moderne faciliteter.
- Investeringsselskaber bør inkludere kontorfællesskab som strategi i porteføljestyring: forventet højere vækst men også behov for operationel ekspertise.
- Lejere/virksomheder bør tidligt indgå fleksible lejekontrakter og vælge beliggenheder med vækstpotentiale – fx i byer som Aarhus eller sekundære bydele i København, hvor prisniveauet er lavere, men efterspørgslen stigende.
- Markedsportaler som fx CompanySpace til erhvervslejemål viser, at der er over 16.000 erhvervslejemål tilgængelige pr. oktober 2025. Brug dem som benchmark for lejeniveau og tomgang.
Konklusion
For 2026 forventes markedet for udlejning af kontorfællesskab i Danmark at fortsætte sin solide vækst. Segmentet er drevet af hybride arbejdsformer, krav om fleksibilitet og en omlægning af traditionelle arbejdspladser. For udlejere og investorer gælder det om at være proaktive: tilpas erhvervslokaler og erhvervsejendomme til moderne behov, forudsæt rente- og økonomisk udvikling, og udnyt platforme til at benchmarke markedet. På trods af udfordringer – herunder renteændringer og konkurrence – står kontorfællesskab som et attraktivt segment i det bredere kontor- og erhvervslokaler-marked.